חתם התיק - בדיקת התיק לפני הגשה לבנק

לשונית חתם בתיק המשכנתא עוברת על התיק כמו חתם בבנק - לפני שהבנק עושה את זה. היא מצליבה את המסמכים, החשבון והדוחות זה מול זה: כל תלוש שכר מול ההפקדה בעו"ש, כל התחייבות מול דוח נתוני האשראי והחיובים שיורדים מהחשבון, ומקורות ההון מול מה שהעסקה דורשת. היא מחשבת את מגבלות הוראה 329 של בנק ישראל ואת מדיניות הבנק המממן, ומחזירה פסיקה (מוכן להגשה, מוכן בתנאים או לא מוכן) ודרך להגשה: רשימה מסודרת של מה צריך לסגור, כשלכל ממצא יש ראיה ופעולה אחת לתיקון.

כל המספרים מחושבים בקוד ולא בבינה מלאכותית, ולכן אותם נתונים מחזירים תמיד אותה תוצאה. החתם אף פעם לא משנה את התיק בעצמו: כל הוספה או עדכון הם פעולה מפורשת שלכם, בלחיצה. מעל הבדיקה אפשר לבקש חוות דעת של חתם בכיר ולשאול שאלות בשפה חופשית - ראו בהמשך.

החתם הוא חלק מהתוסף מודיעין תיק - החתם הדיגיטלי, שמופעל בחנות התוספים. כדי שהחתם יקרא את המסמכים עצמם (תלושים, דפי עו"ש, דוחות אשראי) נדרש גם זיהוי המסמכים (תוסף סריקת מסמכים). בלי זיהוי מסמכים הבדיקה נשענת רק על הנתונים שהוזנו בתיק ועל התקשורת.

דוגמאות

זוג שרוכש דירה יחידה: בכותרת התיק מופיע התג "מוכן בתנאים · 2". נכנסים ללשונית חתם, ובראש "הדרך להגשה" מופיע חיוב חודשי לגמ"ח שיורד מהחשבון ולא הוצהר בתיק. לחיצה על צ'יפ הראיה פותחת בצד את שורות העו"ש סביב החיוב, והשורה עצמה מודגשת. לוחצים "הוסף להתחייבויות", בודקים את הטופס הממולא מראש ומאשרים - ההתחייבות נוספת לרשימה שכבר קיימת בתיק בלי לדרוס אותה, יחס ההחזר מתעדכן, והממצא נסגר מעצמו בבדיקה הבאה.
רכישה במחיר למשתכן לפני שמאות: דירה במחיר מופחת של 1,900,000 ש"ח והלוואה של 1,680,000 ש"ח - לפי המחיר המימון יוצא 88%, מעל תקרת ה-75%. החתם לא מסמן "לא עומד" אלא "חסר מידע", עם הצעד הבא: "שמאות לנכס - נדרש שווי של ₪2,240,000 לפחות כדי לעמוד ב-75%". כשהשמאות מגיעה ומוזנת בתיק, אחוז המימון מחושב לפיה.
שכנוע מול הלקוח: יחס ההחזר 52%. פותחים "מה אם…", מורידים את סכום ההלוואה ב-80,000 ש"ח ורואים מיד שהיחס יורד מתחת ל-50% ושהעסקה עוברת את מגבלות בנק ישראל - בלי לשנות דבר בתיק.

איפה נמצא החתם?

לשונית "חתם" בסרגל הניווט של התיק, בין "אירועים" ל"מסמך בנק" (בנייד - ברשימת הלשוניות של התיק). ליד שם הלשונית מופיעה נקודה בצבע הפסיקה: ירוק - מוכן להגשה, כתום - מוכן בתנאים, אדום - לא מוכן. כשעוד אין פסיקה, או כשחסרים נתוני בסיס, אין נקודה.
תג בכותרת התיק, ליד מספר התיק, מכל לשונית: הפסיקה ומספר - בתיק "לא מוכן" מספר החסמים, ובתיק "מוכן בתנאים" מספר הנושאים שנשארו. לחיצה על התג פותחת מגירת הצצה: הפסיקה, משפט שמסביר את המצב, שלושת הנושאים הבאים בדרך להגשה (לחיצה על נושא קופצת ישר לכרטיס שלו), וכפתור "פתח את החתם".

הלשונית מופיעה בכל ארגון. בארגון שהתוסף לא פעיל בו נפתח בה עמוד שמסביר מה החתם בודק, עם קישור "להפעלה בחנות התוספים". כל מי שיכול לפתוח את התיק יכול לעבוד עם החתם שלו.

מה צריך בתיק כדי שהבדיקה תהיה מלאה?

נתוני בסיס לפסיקה: הכנסה מוצהרת, סכום הלוואה ושווי נכס. בלי אחד מהם הפסיקה היא "אין מספיק נתונים", והמשפט שמתחתיה אומר מה חסר.
תמהיל מבוקש במחשבון המשכנתא - ממנו מחושבים ההחזר החודשי, יחס ההחזר, הרכיב המשתנה והתקופה. בלי תמהיל מבוקש הכללים האלה מסומנים "חסר מידע" עם הצעד "לבנות תמהיל מבוקש במחשבון ולסמן אותו כמבוקש".
מסמכים שנקראו: תלושים ודפי עו"ש לאימות השכר וההתנהלות, דוח נתוני אשראי לכל לווה להצלבת ההתחייבויות, שמאות וחוזה לשווי הנכס. מה שלא נבדק בגלל מסמך חסר מוצג בנפרד, כדי ש"לא נבדק" לא ייראה כמו "תקין".
גוף מממן בתיק (ראו הבנק, הבנקאי וגוף המימון) - כשהוא מוגדר, החתם בודק גם את מדיניות הבנק הזה.

איך מריצים את הבדיקה הראשונה?

בכניסה הראשונה לתיק מוצג מסך שמסביר מה החתם יבדוק (תלושים מול הפקדות, הכנסות חוזרות, התחייבויות מול דוח האשראי והחשבון, מגבלות 329 ומדיניות הבנק, פרופיל הלווים), עם הכפתור "הרץ בדיקה ראשונה". הבדיקה לוקחת כמה שניות. בתיק שנבדק בעבר בגרסה הקודמת של החתם מוצג "החתם שודרג - בדיקה אחת ומקבלים את התמונה המלאה" והכפתור "הרץ את הבדיקה המשודרגת".

מה מוצג בפס הפסיקה?

הפס שבראש המסך עונה בשנייה הראשונה על השאלה "אפשר להגיש?". הפסיקה נקבעת בקוד לפי ארבעה מצבים:

מוכן להגשה (ירוק) - אין ממצא קריטי פתוח, אין כלל רגולציה שנכשל, אין אזהרות פתוחות או כללים קרובים לגבול, כל דרישות המסמכים הושלמו, ולפחות 90% מהשכר שבתלושים נמצא בהפקדות בעו"ש.
מוכן בתנאים (כתום) - אין חסם, אבל נשאר משהו לסגור: אזהרה פתוחה, כלל קרוב לגבול, כלל שממתין לצעד (למשל שמאות או תמהיל), דרישות מסמכים פתוחות, או הכנסה שעוד לא הוכחה בהפקדות.
לא מוכן להגשה (אדום) - יש ממצא קריטי פתוח, או שהתיק לא עומד בכלל של הוראה 329 (למשל יחס החזר מעל 50%).
אין מספיק נתונים (אפור) - חסרים הכנסה מוצהרת, סכום הלוואה או שווי נכס.

מתחת לפסיקה מוצגים שלושה צירים (מעבר עם העכבר מסביר כל אחד): שלמות - כמה מדרישות המסמכים של התיק הושלמו; אמינות - כמה ממה שהוצהר (הכנסה, התחייבויות, הון וזהות) נתמך במסמכים ובחשבון; כשירות - האם התיק עומד בכללי בנק ישראל (עומד, קרוב לגבול, לא עומד או לא ידוע). פס התקדמות מראה כמה מהנושאים שבדרך להגשה כבר טופלו - גם נושאים שנסגרו מעצמם כי הנתון תוקן נספרים.

לצד הפסיקה מוצגים המדדים מול המגבלה, כל אחד עם מד וקו מגבלה:

אחוז מימון - מול תקרת המימון של סוג הרוכש, עם הערה כשהחישוב לפי השמאות ("לפי השמאות (נמוכה מהמחיר)", "דירה במחיר מופחת - לפי השמאות", "לפי המחיר המופחת, לפני שמאות"). כשהתקרה לא ידועה כתוב למה: "התקרה תלויה בתושבות", "חסרים חלקי הבעלות" או "סיווג הרוכש לא ידוע".
יחס החזר - מגבלה 50%, ומעל 40% הבנק בוחן. כשנמצאו חובות שלא הוצהרו מוצגים שני המספרים ("מוצהר … · עם החובות שנמצאו …"). כשההתחייבויות גבוהות מההכנסה הפנויה מוצג "מעל 100%" - אין יחס שאפשר לחשב, וזה חסם.
רכיב משתנה - חלק ההלוואה בריבית משתנה, מול מגבלה של שני שלישים.
הכנסה פנויה לחודש - ומתחתיה כמה מהשכר אומת בעו"ש. כשיש בתיק דפי עו"ש שעוד לא נקראו מופיע קישור "דפי העו"ש עוד לא נקראו", שמוביל למצב המסמכים.

בשורה התחתונה: מתי התיק נבדק ("נבדק לפני 3 דק'"), הכפתור "יש שינויים · בדוק שוב" כשנתוני התיק השתנו מאז, ומה השתנה בבדיקה האחרונה ("נסגרו 3 · נפתח 1 · יחס החזר 34.1% ← 36.8%"). בצד שלושה כפתורים: "בדוק שוב", "מה אם…" (לא זמין כשחסרים נתוני בסיס - מעבר עם העכבר אומר מה חסר), ו"ייצוא" עם שתי אפשרויות: "העתק סיכום לתיוק / לבנק" (מספר התיק ושמות הלווים, הפסיקה, המדדים, מה לטפל לפני הגשה, מה לטובת הלקוחות ומה לא נבדק) ו"העתק בקשת מסמכים ללקוח" (הודעה שפונה ללווים בשמם, עם כל בקשות המסמכים הפתוחות, מסודרות לפי מסמך, חודשים ולווה).

למה אחוז המימון מחושב לפי הנמוך מבין המחיר והשמאות?

כך בנק ישראל מגדיר אותו בהוראה 329: המימון נמדד מול שווי הנכס הנרכש, וכששמאות הבנק נמוכה ממחיר החוזה - מול השמאות. עסקה שנראית 75% לפי המחיר יכולה לצאת 78% לפי השמאות, והבנק יראה את המספר השני. לכן החתם מציג את המספר שהבנק יחשב, ובסעיף "הון ונכס" מראה את שלושת הערכים זה לצד זה: המחיר, השמאות והבטוחה שעליה נמדד המימון בפועל. גם חוב קיים שנשאר על הנכס (משכנתא קודמת, הלוואה לכל מטרה) נכלל באחוז המימון. אותו חישוב משמש גם במסמך הבנק.

איך מחושב המימון בדירה במחיר מופחת (מחיר למשתכן)?

כשסוג העסקה בתיק הוא רכישה במחיר למשתכן (דירה במחיר מופחת במסגרת תוכנית ממשלתית, כמו דירה בהנחה), המחיר נמוך משווי השוק בכוונה. הוראה 329 (סעיף 4א) קובעת שבמקרה כזה השווי לחישוב המימון הוא שמאות שמשקפת את שווי השוק - לא המחיר המופחת. שמאות מעל 2.1 מיליון ש"ח נחשבת כגבוה מבין 2.1 מיליון למחיר. לכן:

יש שמאות - המימון לפי השמאות ("דירה במחיר מופחת - לפי השמאות"), גם כשהיא גבוהה מהמחיר. זה כל היתרון של התוכנית.
אין עדיין שמאות - האחוז לפי המחיר המופחת הוא חסם עליון שמרני, ושמאות רק תוריד אותו. אם לפי המחיר הוא מעל התקרה, הכלל מסומן "חסר מידע" ולא "לא עומד", והצעד הבא הוא "שמאות לנכס" - עם השווי המינימלי שנדרש כדי לעמוד בתקרה.
הון עצמי מינימלי - כלל נפרד בודק שהרוכש משלם ממקורותיו לפחות 100,000 ש"ח, או 60,000 ש"ח כשניתן מענק משרד השיכון (מחיר פחות הלוואה פחות מענק). כשהחשבון לא מסתדר עם ההון העצמי שהוצהר, החתם מבקש ליישב את הנתונים במקום לחסום.

למה תקרת המימון מסומנת "לא ידועה"?

תקרת המימון ברכישה תלויה בסוג הרוכש: דירה יחידה 75%, דירה חלופית 70%, דירה נוספת או להשקעה 50%. כשאי אפשר לדעת את הסוג, החתם לא מנחש - הוא מציג את כל התרחישים ("תלוי בתושבות: דירה יחידה 75% · נכס להשקעה 50%") ואומר מה יכריע:

סוג הרוכש לא סומן בתיק - הפעולה "סמן סוג רוכש" מעדכנת את ההצהרה בכרטיס הרכישה בלשונית פרטי משכנתא.
לא ברור אם הרוכש נחשב "אזרח ישראלי" - לווה שסומן כאזרח ישראלי שגר בחו"ל, או לווה עם דרכון בלבד בלי מעמד תושבות. הסיווג נקבע לפי חוק מיסוי מקרקעין, ושומת מס הרכישה תכריע - הפעולה היא "בקש שומת מס רכישה".
רכישה משותפת של תושב חוץ ושותף ישראלי - התקרה היא ממוצע משוקלל לפי חלקי הבעלות (תושב החוץ ב-50%, השותף לפי סוג הדירה שלו). בלי חלקי הבעלות מוצגים שני התרחישים, והפעולה "שאל על חלקי הבעלות" מכינה שאלה ללקוח.

מעמד התושבות של כל לווה מוזן בטופס הלווה - ראו "מה משנה מעמד התושבות?" בהמשך.

מתי החתם בודק את התיק מחדש?

בפתיחת הלשונית - אם משהו בתיק השתנה מאז הבדיקה האחרונה (מסמך שנקלט, הכנסה, התחייבות, מקור הון, פרטי התיק, הלווים או התמהיל), אם הבדיקה האחרונה נעשתה ביום אחר, או אם החתם עצמו עודכן - נערכת בדיקה אחת אוטומטית. כשלא השתנה דבר, לא רץ כלום.
ברקע - מסמך חדש שנקלט, או שינוי בהכנסות, בהתחייבויות, במקורות ההון או בשיוך חשבון, מסמנים את התיק לבדיקה, והחתם מתעדכן תוך דקות גם בלי שתפתחו את הלשונית.
אחרי פעולה במסך - סימון "טופל" או "לא רלוונטי", הוספה מתוך ממצא, שיוך חשבון או עדכון מקור הון - החתם בודק מחדש מעצמו כעבור שנייה וחצי.
"בדוק שוב" - בדיקה מלאה מתי שרוצים. ההודעה בסיום אומרת מה השתנה ("נבדק · נסגרו 3 · נפתח 1", או "לא השתנה דבר בתיק מאז הבדיקה הקודמת"), וממצאים חדשים מודגשים לרגע.

"בדוק שוב" גם מתחיל לקרוא מסמכים כשצריך. כשתיקיית ה-Drive של התיק לא נסרקה מעולם, או שיש בה מסמכים שעוד לא נקראו, בדיקה ידנית שולחת אותם לחילוץ - גם בתיק סגור, שהסריקה האוטומטית מדלגת עליו. ההודעה אומרת כמה נשלחו ("נשלחו 6 מסמכים מתיקיית ה-Drive לחילוץ - החתם יתעדכן כשהם ייקלטו"), ובזמן שהם בחילוץ המסך מתרענן בעצמו בשקט עד שהדוח החדש מגיע. פתיחת הלשונית לבד לא מפעילה חילוץ, שנספר במכסת הסריקה - רק לחיצה על הכפתור. זה עובד כשזיהוי המסמכים פעיל בארגון ותיקיית התיק ב-Google Drive.

בדיקה אוטומטית שנכשלה לא חוזרת בכל פתיחה: המסך ממתין דקה, אחר כך 5, 30 ו-120 דקות לפני ניסיון אוטומטי נוסף. "בדוק שוב" ידני עובד תמיד.

מה יש בכל סעיף?

מתחת לפס הפסיקה יש ניווט בין שמונה סעיפים. ליד כל סעיף מונה בצבע הבעיה החמורה שבו, ✓ כשהסעיף נקי, או קו כשאף בדיקה בו לא רצה (בדרך כלל כי חסר מסמך). בנייד הניווט הוא שורה אופקית שנגללת. הסעיף הפתוח נשמר בכתובת הדף, כך שאפשר לשלוח לעמית קישור ישר לסעיף.

סקירה - הדרך להגשה

פרופיל העסקה בשורת צ'יפים: רכישה או לכל מטרה, סוג הרוכש, תקרת המימון, מספר הלווים, הבנק המממן, וצ'יפים לכל לווה - תושב/ת חוץ, אזרח/ית ישראלי/ת בחו"ל, עולה חדש/ה, תושב/ת חוזר/ת, אזרחות נוספת, איש/אשת ציבור, בחופשת לידה, ערב/ה תומך/ת או לווה שאינו בעלים.
הדרך להגשה - רשימה ממוספרת לפי סדר עדיפות: קודם כלל רגולציה שנכשל, אחר כך ממצאים קריטיים, אזהרות, כללים קרובים לגבול וצעדים שחסרים. לכל שורה ההשפעה שלה ("+5.6% ליחס ההחזר") וכפתור הפעולה שלה, או "לפרטים" שקופץ לכרטיס. כשאין חסמים מוצג "אין חסמים - התיק מוכן להגשה" עם הכפתור "הכן הגשה לבנק", שמוביל לשליחות לבנקים.
חוות דעת החתם הבכיר ושאל את החתם - ראו בהמשך.
לטובת הלקוחות - הזדמנויות, בירוק ובנפרד מהבעיות: הכנסה שחוזרת בחשבון ולא הוצהרה, הלוואה שמסתיימת בקרוב, עולה חדש שאולי זכאי להקלה במס רכישה. אלה טיעונים שכדאי להכניס להגשה.
מה השתנה מאז הבדיקה הקודמת - הפסיקה, יחס ההחזר ואחוז המימון לפני ואחרי, ממצאים שנסגרו וממצאים חדשים.
מה לא נבדק ולמה - לכל בדיקה שלא רצה הסיבה שלה (אין דוח אשראי, אין עו"ש לחודש מסוים). כשיש בתיק דפי עו"ש או תלושים שלא נקראו, מוצגת הערה "מסמכים שיש בתיק ולא נבדקו" עם פעולה אחת שמתקנת - "חלץ מחדש" או "סרוק את תיקיית התיק".

הכנסות - כל תלוש מול ההפקדה בחשבון

הבנק לא מסתפק בתלוש - הוא בודק שהשכר באמת נכנס לחשבון. הסעיף עושה את אותה בדיקה מראש:

נתיב לכל לווה - כמה מהשכר שבתלושים נמצא בפועל בחשבון ("4 מתוך 5 תלושים אומתו"), בירוק מ-90%, בכתום מ-60% ובאדום מתחת.
רשת חודשים - שורה לכל לווה ומעסיק, עמודה לכל אחד מששת החודשים האחרונים. הנטו לתשלום בתלוש מושווה לזיכוי בחשבון בין ה-24 לחודש ל-9 בחודש שאחריו. כל תא אומר מה נמצא: "תואם", "נכנס באיחור", "תואם · בשתי הפקדות", "תואם · פער מוסבר", "פער ₪…", "בחשבון אחר", "לא נמצא", "אין עו"ש לחודש" או "אין סכום בתלוש". מתחת לתא הסכום שנמצא בחשבון או הסכום הצפוי לפי התלוש, ולחיצה עליו פותחת את הראיה - ההפקדה עם התלוש שמולה.
נמצא בחשבון - הכנסות שחוזרות לפחות שלושה חודשים (קצבאות, שכירות, מזונות ועוד), עם הסטטוס: "מוצהר ונמצא", "לא הוצהר" (הזדמנות - אפשר להוסיף להכנסות מתוך הממצא), "מוצהר ולא נמצא" או "לא נספר".

"אין עו"ש לחודש" אינו "תקין": זה חודש שאי אפשר לאמת, והממצא שלו מציע לבקש את הדפים החסרים. הסעיף מציג גם ממצאי מעסיק (שם המעסיק בתלוש שונה מהמוצהר), ותק, ויציבות הכנסה. להזנת ההכנסות עצמן ראו הכנסות הלווים.

התחייבויות - מה הוצהר ומה הבנק יראה

בראש הסעיף ארבעה מספרים: ההחזרים החודשיים שהוצהרו ונספרים ביחס ההחזר, החובות שנמצאו ולא הוצהרו, ההשפעה שלהם על יחס ההחזר, וההתחייבויות שלא נספרות כי נשארו להן פחות מ-18 חודשים (הוראה 329). מתחת - טבלה עם שורה לכל חוב, ולכל אחד מאיפה הוא ידוע: מוצהר בתיק, בדוח נתוני האשראי, בחיובים בעו"ש או כניכוי בתלוש, עם ההחזר החודשי, היתרה והאם הוא נספר ביחס ההחזר. חוב שהבנק יראה ולא הוצהר מסומן בשורה מודגשת.

למה זה חשוב: הבנק רואה את דוח האשראי ואת דפי החשבון. הלוואת גמ"ח, למשל, לא תופיע בדוח נתוני האשראי אבל תופיע בחיובים בחשבון - והבנק יחשיב אותה בהחזר החודשי. בסעיף הזה מופיעות גם ההצלבות מול תיקים מקושרים של אותם לווים (משכנתא פעילה בתיק אחר שלא הוצהרה כאן). להזנת ההתחייבויות ראו בנקים והתחייבויות.

הון ונכס - מקורות ההון ושווי הנכס

הון עצמי מול הנדרש (ברכישה, כשיש מחיר וסכום הלוואה) - מפל של השימושים (מחיר הנכס, מס רכישה לפי המדרגות של סוג הרוכש, ועלויות עסקה בהערכה של 0.75% מהמחיר) מול ההלוואה ומקורות ההון. תווית מראה "חסרים ₪…" או "המקורות מכסים". המפל מציג את הבדיקה האחרונה.
מקורות ההון העצמי - כאן מפרטים מאיפה מגיע ההון: חסכונות / עו"ש, מתנה (עם הנותן והקרבה), מכירת נכס, קרן השתלמות, הלוואה מקופת גמל או פנסיה, ניירות ערך, הלוואה או אחר - עם סכום, הערה ומצב: מוצהר, יש מסמך או מאומת. "הוסף מקור" פותח טופס, וכל מקור אפשר לערוך או להסיר (עם "בטל" בהודעה). כל שינוי נשמר מיד והחתם בודק מחדש. בלי פירוט, החתם מתייחס להון שבתיק כמקור אחד "מוצהר". הבנק בודק מאיפה מגיע כל שקל של ההון העצמי, והון שמקורו בהלוואה אסור לפי הוראה 329.
שווי הנכס - המחיר או השווי בתיק, השמאות, והבטוחה שעליה נמדד המימון, עם סימון איזה מהם הבסיס ובכמה השמאות נמוכה מהמחיר. ראו גם פרטי הנכס.

התנהלות החשבון

טבלה לכל חשבון שנקרא מדפי העו"ש: ימים ביתרת חובה, החריגה המרבית מהמסגרת, חיובים שחזרו, הפקדות מזומן, וכמה נכנס ויצא. מתחת - ממצאים על החזרות, עיקולים, פיגורים או הימורים. כשדפי העו"ש שבתיק עוד לא נקראו, הסעיף אומר זאת ומפנה למצב המסמכים.

רגולציה ומדיניות

כל כלל מוצג עם הערך מול הסף, מצב (עומד, קרוב לגבול, לא עומד, חסר מידע או לא רלוונטי), הסבר, הצעד הבא כשחסר מידע, ומקור רשמי בקישור - סעיף בהוראה, שאלות ותשובות של בנק ישראל או החוק. בין הכללים: תקרת מימון (גם לנכס קיים ולהלוואה לכל מטרה), יחס החזר מהכנסה, רכיב בריבית משתנה, תקופת ההלוואה, הון עצמי שאינו ממומן באשראי, הון עצמי מינימלי בדירה במחיר מופחת, הלוואת גישור, הליך חדלות פירעון פתוח, חשבון מוגבל, תוקף האישור העקרוני וגיל הלווה בסיום ההלוואה.

לכל כלל תווית ודאות: רגולציה (מחייב, לפי הוראה או חוק), מדיניות בנק (משתנה בין הבנקים), נוהג מקובל או נתוני התיק. ההבחנה חשובה: נוהג שמוצג כאילו הוא חוק מטעה. מעל הכללים מוצג פרופיל העסקה - סיווג הרוכש, תקרת המימון והתרחישים כשהתקרה לא ידועה.

מסמכים וזהות - מצב המסמכים בתיק

הכרטיס "מצב המסמכים בתיק" עונה על השאלה "למה החתם לא רואה את המסמך הזה?". יש בו שורה לכל סוג מסמך שהחתם נשען עליו: דפי עו"ש, תלושי שכר, דוח נתוני אשראי, תעודות זהות, שמאות, חוזה רכישה, אישור עקרוני, דוח יתרות משכנתא, אישורי ניהול חשבון, ריכוז יתרות בבנק, אישורי ביטוח לאומי ומסמכי הכנסה של עצמאי. לכל שורה:

מצב, לפי סדר הדחיפות: "הקריאה נכשלה", "נקרא בלי נתונים", "לא נקרא", "חסר", "הושלם בלי קובץ" (הדרישה סומנה כהושלמה אבל אין קובץ), "נקרא חלקית", "בקריאה", "נקרא" ו"לא נדרש". סוגים שלא נדרשים בתיק מקופלים בסוף.
משפט שמסביר כמה מסמכים יש ובאיזה מצב ("2 נקראו · מסמך אחד עוד לא נקרא", "מסמך אחד זוהה בטעות כסוג אחר"), ועד שלושה שמות קבצים.
פעולה אחת או שתיים: "חלץ מחדש" כשיש מסמך שאפשר לקרוא שוב; "סרוק את תיקיית התיק" כשיש קובץ שעוד לא נסרק, כשהדרישה הושלמה בלי קובץ (אולי הוא בתיקייה), או כשחסר מסמך והתיקייה לא נסרקה מעולם; "בקש מהלקוח" כשהמסמך חסר. כשיש ממצא על סוג המסמך הזה, הוא "יושב" על השורה, ובתפריט ⋯ אפשר לסמן אותו "טופל" או "לא רלוונטי".

בראש הכרטיס כתוב מתי תיקיית ה-Drive נסרקה לאחרונה, או "תיקיית ה-Drive של התיק לא נסרקה מעולם". בתיק סגור נוסף ההסבר "התיק סגור, ולכן מסמכים חדשים בתיקייה לא נסרקים אוטומטית". שני כפתורים כלליים: "סרוק את תיקיית התיק" ו"חלץ מחדש את כל המסמכים שלא אושרו". בזמן שמסמכים בדרך מוצגת שורה כמו "סורק מסמכים - 4 מסמכים בדרך לחילוץ, החתם יתעדכן כשייקלטו".

אישור לפני חילוץ מחדש: חילוץ של כל המסמכים פותח חלון שסופר כמה מסמכים יחולצו, מזכיר שהחילוץ נספר במכסת סריקת המסמכים של הארגון ושהוא לוקח כמה דקות ברקע, ומאפשר לסמן "כולל מסמכים שאושרו". בכל פעם נשלחים עד 80 מסמכים, ואת השאר שולחים אחרי שהחילוץ מסתיים. חילוץ של מסמך שכבר אושר (גם משורה או מממצא) מבקש אישור, כי האישור שלו מתבטל ויהיה צריך לבדוק ולאשר אותו שוב. השיוך לדרישה וללווים נשמר. הפעולות האלה דורשות את התוסף סריקת מסמכים; סריקת התיקייה דורשת גם תיקייה ב-Google Drive וזיהוי מסמכים פעיל. ראו זיהוי מסמכים ומודיעין תיק.

מתחת לכרטיס, בסעיף הזה:

מה החתם בדק - כל הבדיקות עם הסטטוס שלהן: עברה, עם ממצאים או דולגה (עם הסיבה). למשל: שכר בתלוש מול ההפקדה, התחייבויות בדוח האשראי שלא הוצהרו, חובות שנראים בעו"ש, הון עצמי שמקורו באשראי, טריות המסמכים, רציפות הדפים והתלושים, התאמת המסמכים ללווים, תקינות מספרי הזהות, הצלבה מול תיקים מקושרים ותיקים נוספים של אותם לווים.
חשבונות הבנק בתיק - כל חשבון שנקרא, של מי הוא ואיך זה נקבע (לפי החשבונות שהוזנו, שמות בעלי החשבון בדף, חשבון ההפקדה בתלוש, אישור ניהול חשבון, או שויך ידנית), התקופה ומספר התנועות. "הדף לא מתאזן" מסמן דף שהיתרות בו לא מסתכמות. הכפתור "שייך" או "שנה בעלים" קובע של מי החשבון - וזה מה שקובע איזה שכר אמור להיכנס אליו.
דרישות מסמכים פתוחות וממצאי זהות ועקביות - למשל מסמך שלא תואם ללווה, או תיק של אותם לווים שלא קושר (הפעולה "קשר תיקים").

מהתקשורת

מה שעלה בשיחות, במיילים, בהערות ובהודעות ולא מתועד בתיק: הכנסה שהוזכרה ואין לה אסמכתה, התחייבות שהוזכרה ולא הוצהרה, דגלים (משפטי, מקור הון, תעסוקה), ומסמכים שמשהו שנאמר אחריהם כבר לא מעודכן בהם - למשל התחייבות שהוזכרה אחרי תאריך דוח האשראי. מתחת - כרטיס "עובדות מהתקשורת": לכל עובדה הסוג, הסכום, המקור, התאריך, הלווה וציטוט מדויק. "אשר" מאשר אותה, ו"לא רלוונטי" מוציא אותה מההצלבות; החתם בודק מחדש אחרי כל שינוי. העובדות מגיעות ממוח התיק - ראו זיהוי מסמכים ומודיעין תיק.

איך עובדים עם כרטיס ממצא?

לכל ממצא כרטיס אחד: פס ואייקון בצבע החומרה (קריטי, אזהרה, מידע, או ירוק להזדמנות), כותרת שהיא משפט שלם עם הסכום, שורת "למה זה חשוב", ציטוט כשהמקור הוא שיחה או מייל, ההשפעה ("+5.6% ליחס ההחזר", "₪1,500 בחודש"), תווית ודאות, וצ'יפים של ראיות - כל צ'יפ פותח את המסמך או את השורה. בצד כפתור הפעולה הראשית ותפריט ⋯:

טופל - בלחיצה אחת, עם "בטל" בהודעה.
לא רלוונטי… - בוחרים סיבה ("הלקוח הסביר והוסבר לבנק", "כבר טופל מחוץ למערכת", "הנתון בתיק נכון - הקריאה מהמסמך שגויה", "לא רלוונטי לבנק המממן" או "אחר" עם פירוט חובה) ואפשר להוסיף הערה. הסיבה נשמרת בהיסטוריה.
פתח מחדש - לממצא שסומן; העתק - הכותרת וההסבר.

ממצאים שטופלו או נסגרו מקופלים תחת "טופלו ונסגרו (N)", עם מי ומתי. ממצא שסימנתם לא נפתח מחדש בבדיקות הבאות. ממצא שנסגר מעצמו ("נסגר מעצמו - הנתון תוקן") נסגר כי הבעיה כבר לא נמצאה, והוא נפתח שוב רק אם היא חוזרת. במקלדת: חצים למעלה ולמטה עוברים בין כרטיסי הממצאים, ו-Esc סוגר את הראיה.

מה עושה כל פעולה מתוך ממצא?

הוסף להתחייבויות - טופס מקוצר וממולא מראש: סוג, מלווה, החזר חודשי, יתרה, תאריך סיום ולווים. ההתחייבות נוספת לרשימה הקיימת בתיק בלי לדרוס אותה (גם אם מישהו עורך את ההתחייבויות במקביל), מסומנת "נוסף מחתם התיק" ונספרת ביחס ההחזר. בלי תאריך סיום היא נספרת; סיום בתוך 18 חודשים - לא נספרת.
הוסף להכנסות - סוג (שכירות, דיבידנדים, מזונות, מענקים/קצבאות, עסק נוסף או אחר), סכום חודשי, תיאור ולווים. ההכנסה נוספת להכנסות המשותפות של התיק, בלי לדרוס הכנסות קיימות. מדיניות ההכרה בקצבאות שונה בין הבנקים.
בקש מהלקוח (למשל "בקש עו"ש לחודשים מרץ ואפריל") - יוצרת דרישת מסמך בתיק, עם הטקסט מוכן: המסמך, החודשים, החשבון והלווה. אפשר לבחור לווה, ולסמן אם להציג את הדרישה ללקוח בממשק הלווים או להשאיר אותה פנימית. את כל הבקשות הפתוחות יחד אפשר גם להעתיק כהודעה אחת ללקוח מ"ייצוא".
עדכן את התיק / סמן סוג רוכש - מציג את הערך שבתיק היום ומאפשר להזין ערך חדש: שמאות, מחיר הנכס או סוג הרוכש. שמאות מתעדכנת גם בכרטיס העסקה, כדי שאחוז המימון באמת יזוז. מספר זהות לא מתקנים מכאן - הוא נערך בכרטיס הלווה.
קשר תיקים - מקשר את התיק לתיק של אותם לווים, וההצלבות בין התיקים ממשיכות לרוץ.
שאל את הלקוח / הוסף לחוות הדעת - טקסט מוכן לעריכה, שמועתק בלחיצה.
סרוק את תיקיית התיק / חלץ מחדש - רצות מיד, בלי טופס (עם אישור כשמסמך כבר אושר).
פתח "מה אם", פתח את התלוש / הדוח / המסמך - פותחות את הסימולטור או את הראיה.

כל פעולה נרשמת על הכרטיס ("✓ נוסף להתחייבויות … · לפני דקה"), והחתם בודק מחדש. הממצא עצמו נסגר מעצמו בבדיקה שבה הנתון כבר תקין.

איך פותחים ראיה?

לחיצה על צ'יפ ראיה או על תא ברשת ההכנסות פותחת חלונית ראיה בצד המסך, בלי לאבד את המקום. במסך צר היא נפתחת כמגירה, ובנייד מלמטה. מה שרואים בה:

תנועה בעו"ש - השורות סביב התאריך באותו חשבון, עם השורה עצמה מודגשת, היתרה, ואיפה היא בדף המקורי (עמוד ושורה).
תלוש - ברוטו, נטו, הניכויים (הלוואת מעסיק ועיקול מסומנים) ונטו לתשלום.
מסמך - הקובץ עצמו בתצוגה מוטמעת, עם סימון הערכים שחולצו. מתנועה או תלוש אפשר לפתוח גם את המסמך המקורי.
שיחה או מייל - הציטוט; תיק מקושר - כפתור "פתח את התיק המקושר".

איך משתמשים ב"מה אם"?

"מה אם…" פותח מגירה שבה משנים פרמטר ורואים מיד את אחוז המימון, יחס ההחזר, ההחזר החודשי והכנסה הפנויה, עם חץ מול המצב היום, ושורה שאומרת "עובר את מגבלות בנק ישראל" או מה לא עובר. אפשר לשנות: סכום ההלוואה (מחוון או סכום מדויק), תקופה, שמאות / שווי, הכנסה נוספת שהבנק יכיר בה (עם צ'יפים להוספת הכנסות שנמצאו בחשבון ולא הוצהרו), פירעון התחייבויות לפני ההגשה, האם לספור את החובות שנמצאו ולא הוצהרו, וסיווג הרוכש. מתחת מוצגים כל הכללים, עם המעבר ("לא עומד ← עומד"). החישוב זהה לבדיקה עצמה, ושום דבר לא נשמר בתיק; "חזרה למצב בתיק" מאפס.

מה זו חוות דעת החתם הבכיר?

בסעיף הסקירה, הכרטיס "חוות דעת החתם הבכיר" הוא קריאה של חתם ותיק על בסיס הבדיקה: איפה התיק עומד, מה הבנק ישאל ומה עונים, ואיזו דרך מביאה להגשה. הוא נכתב בבינה מלאכותית, אבל רק מעל מה שהקוד כבר חישב:

לבינה המלאכותית עובר תקציר ממוסך של הבדיקה: במקום שמות הלווים, המעסיקים וצדדים שלישיים (מעבירי כספים, גמ"חים, משכירים) נשלחים קודים, ומספרי זהות ומספרי חשבון לא נשלחים בכלל. בתצוגה השמות חוזרים למקומם.
כל טענה חייבת להפנות לממצא, לכלל או לנתון מהבדיקה, וכל מספר חייב להיות מספר שהקוד חישב. טענה שלא ניתן לאמת נמחקת לפני ההצגה ("2 טענות לא מאומתות הוסרו"). טענה רגולטורית מוצגת רק עם הפניה לכלל.
חוות הדעת יכולה להיות מחמירה מהבדיקה ("החתם הבכיר מחמיר: לא מוכן להגשה"), אבל לעולם לא מקילה ממנה.

מה יש בה: כותרת ופסקאות הערכה, לכל אחת צ'יפים שמובילים לממצא או לסעיף; מה הבנק ישאל - שאלות צפויות עם תשובה מוכנה ו"העתק תשובה"; הדרך להגשה - אפשרויות - כל אפשרות עם ההשפעה שלה והמחיר; סיכונים ואיך מצמצמים אותם; לטובת הלקוחות; לבקש מהלקוח - שאלות ומסמכים, עם "העתק הכל"; ומה לא נבדק.

הכפתור "כתוב חוות דעת" כותב אותה (עד דקה), ואחר כך "כתוב מחדש". מתחתיה כתוב מתי נכתבה, אם אוטומטית או על ידי מי, והתווית "מתייחסת למצב קודם של התיק" כשמשהו בתיק השתנה מאז - אז כדאי לכתוב מחדש. חוות הדעת מסייעת ליועץ ואינה החלטת אשראי של בנק.

כשהכתיבה לא הצליחה: מוצג "הניסיון האחרון לכתוב חוות דעת לא הצליח", עם "נסה שוב". חוות דעת קודמת וטובה נשארת מוצגת מתחת. כשקרדיטי ה-AI של הארגון נוצלו, או שמודול הבינה המלאכותית כבוי בארגון, זה מה שכתוב, בלי כפתור ניסיון חוזר.

מתי חוות הדעת נכתבת לבד?

מנהל ארגון בוחר נקודות בתהליך שבהן תיק מקבל חוות דעת אוטומטית: כשתיק נכנס לסטטוס מסוים (למשל "לפני הגשה") ו/או כשאבן דרך מסוימת הושלמה. ההגדרה נמצאת בהגדרות תיקי משכנתא ← זיהוי ומודיעין ← מודיעין תיק, בכרטיס "מתי החתם הבכיר כותב חוות דעת לבד": לחיצה על סטטוס או על אבן דרך מפעילה או מכבה אותה, וכל בחירה נשמרת מיד, בלי כפתור שמירה. חוות דעת אוטומטית נכתבת רק לתיק שהחתם כבר הופעל בו, לכל היותר פעם ביום לתיק, וצורכת קרדיטי AI של הארגון. בזמן שהיא בתור מוצג בכרטיס "חוות דעת אוטומטית בתור - תופיע כאן בדקות הקרובות". באותו מסך, "הנחיות הארגון לחתם הבכיר" מוסיפות דגשים קבועים לכל חוות דעת ולכל שאלה - למשל הבנקים שאתם עובדים איתם.

איך שואלים את החתם?

מתחת לחוות הדעת יש שדה "שאל את החתם על התיק…". שואלים בשפה חופשית (עד 800 תווים), למשל "למה התיק לא מוכן?", "מה הבנק ישאל על ההכנסות?" או "תכין לי תשובה לבנק על ההתחייבויות" - שאלות כאלה מוצעות כצ'יפים לפני השאלה הראשונה. התשובה נשענת על אותה בדיקה ועוברת את אותו אימות, עם צ'יפים לראיות ושאלות המשך מוצעות. ארבע השאלות האחרונות מוצגות מתחת לשדה. כשאין תשובה שאפשר לאמת מול נתוני התיק, זה מה שנכתב. כל שאלה צורכת קרדיטי AI של הארגון.

מדיניות הבנקים - ואיך מדווחים על פער

כללים מסוג "מדיניות בנק" (גיל מרבי בסיום ההלוואה, כמה חודשי עו"ש ותלושים הבנק דורש, תוקף מסמכים ונסח טאבו, הכרה בקצבת ילדים, במלגה ובהכנסה משכירות, הלוואות לתושבי חוץ) נשענים על מדיניות ברירת מחדל לכל בנק, שמתוחזקת באופן מרכזי על ידי צוות banta עם מקור לכל ערך. ערך שאין לו מקור מוצג כ"לאימות".

ראיתם בפועל שהבנק עובד אחרת? בסעיף רגולציה ומדיניות לחצו "דווחו על פער במדיניות …" (מופיע כשיש לתיק גוף מממן): בוחרים מה לא מדויק, כותבים את הערך הנכון, הסבר (חובה - מה ראיתם, מתי ומי אמר) ומקור אם יש. המשוב נבדק ומאושר על ידי צוות banta לפני שהוא משנה את ברירת המחדל לכל המשרדים.

יועצים שקיבלו מצוות banta הרשאה למדיניות הבנקים עובדים במסך מדיניות הבנקים (/bank-policies): טבלת ערכים לכל בנק ושדה, עם מקור לכל ערך; עריכה עם מקור וסיבה - עורך מפרסם גרסה חדשה לכל המשרדים, תורם שולח הצעה לאישור; לשונית משובים; והיסטוריית גרסאות לכל בנק. לעורך מופיע בסעיף רגולציה ומדיניות קישור "ערוך את מדיניות …" במקום "דווחו על פער". משתמש בלי הרשאה שנכנס למסך רואה הודעה שאפשר לדווח על פער מתוך החתם בתיק.

מה משנה מעמד התושבות של הלווה?

בטופס הלווה יש שדה מעמד תושבות (לא חובה): תושב/ת ישראל, אזרח/ית ישראלי/ת שגר/ה בחו"ל, תושב/ת חוץ, עולה חדש/ה, תושב/ת חוזר/ת או לא ידוע. החתם משתמש בו כך:

תושב/ת חוץ - הרכישה נחשבת "דירה להשקעה" ותקרת המימון 50%, גם אם זו הדירה הראשונה שלו בישראל: לפי הוראה 329, דירה יחידה וחלופית מוגדרות רק לאזרח ישראלי. ברכישה משותפת עם שותף ישראלי - ממוצע משוקלל לפי חלקי הבעלות.
אזרח/ית ישראלי/ת שגר/ה בחו"ל - לא ברור אם נחשב "אזרח ישראלי" לעניין התקרה, ולכן מוצגים שני תרחישים עד שומת מס הרכישה.
עולה חדש/ה - הזדמנות: ייתכן שזכאי/ת להקלה במס רכישה (תלוי במועד העלייה).
לא ידוע - הפרופיל לא נחסם. לווה עם ת"ז ישראלית נחשב תושב ישראל; לווה עם דרכון בלבד מקבל שני תרחישים.

אזרחות זרה לבדה, לבעל תעודת זהות ישראלית, אינה תושבות חוץ. ראו לווים בתיק המשכנתא.

מה נספר במכסות?

הבדיקה עצמה - חלק מהתוסף מודיעין תיק. היא מחושבת בקוד ואינה צורכת עמודי סריקה או קרדיטי AI.
קריאת מסמכים - סריקת התיקייה וחילוץ מחדש נספרים במכסת סריקת המסמכים של הארגון (עמודים). כשהמכסה נגמרת מוצגת ההודעה "מכסת סריקת המסמכים של הארגון נגמרה - אפשר להגדיל אותה בחנות התוספים".
חוות דעת ושאלות לחתם - צורכות קרדיטי AI מהמכסה החודשית של הארגון. חוות דעת על תיק צורכת יותר משאלה קצרה. כשהקרדיטים נגמרים אפשר לרכוש חבילה בחנות התוספים.

הודעות שגיאה נפוצות

"לא הצלחנו לטעון את החתם של התיק" - עם "נסה שוב". רענון ברקע שנכשל (רשת רגעית) לא מעלים מסך שכבר נטען.
"הבדיקה נכשלה - נסו שוב בעוד רגע" - הבדיקה הידנית לא הסתיימה; הדוח הקודם נשאר.
"הבקשה כבר נשלחה ממש עכשיו - נסו שוב בעוד כמה שניות" - לחיצה כפולה על סריקה או חילוץ.
"זיהוי המסמכים כבוי בארגון", "סריקת תיקיות Drive כבויה בהגדרות זיהוי המסמכים של הארגון", "חשבון Google Drive אינו מחובר לארגון", "לתיק אין תיקיית Drive", "סריקת תיקיית התיק נתמכת כרגע רק ב-Google Drive" - הסריקה לא יכולה לרוץ עד שהתנאי יתוקן; ראו הגדרות זיהוי המסמכים וחיבור הדרייב.
"תנועות החשבון והתלושים של התיק עוד לא עובדו" - בחלונית הראיה; הריצו בדיקה ונסו שוב.
"לא נשמר - רק מנהל ארגון יכול לשנות את ההגדרה" - בהגדרת מתי חוות הדעת נכתבת לבד.

שאלות נפוצות

החתם משנה משהו בתיק לבד?
לא. הוא רק בודק וממליץ. כל שינוי - הוספת התחייבות, הכנסה, דרישת מסמך או עדכון שמאות - נעשה רק כשאתם לוחצים ומאשרים.

למה כתוב "אין עו"ש לחודש" כשהלקוח שלח דפי חשבון?
כנראה הדפים לא מכסים את החודש שבו השכר אמור להיכנס (מה-24 לחודש עד ה-9 בחודש הבא), או שהם עוד לא נקראו. בדקו בסעיף "מסמכים וזהות" את שורת דפי העו"ש - שם כתוב אם הם נקראו, ויש "חלץ מחדש" או "סרוק את תיקיית התיק".

למה ממצא שסימנתי "טופל" עדיין משפיע על הפסיקה?
הוא לא משפיע - הפסיקה מתעדכנת מיד לפי הסימון. אבל כלל של הוראה 329 שנכשל (למשל יחס החזר מעל 50%) נשאר חסם עד שהמספר עצמו משתנה, למשל אחרי שינוי בתמהיל או בסכום.

הלקוח זוג, וחשבון אחד שייך רק לאחד מהם - זה משנה?
כן. שיוך החשבון קובע איזה שכר אמור להיכנס אליו, ומשכורת שנכנסת לחשבון של בן הזוג מסומנת "בחשבון אחר" ולא "לא נמצא". שייכו את החשבון בכרטיס "חשבונות הבנק בתיק".

אפשר להשתמש בחתם בתיק סגור?
כן. "בדוק שוב" עובד בכל תיק, ובתיק סגור שתיקייתו לא נסרקה הוא גם שולח את המסמכים לחילוץ.

גם banta AI, Claude ו-ChatGPT מכירים את החתם?
כן. אפשר לשאול את העוזר החכם, או את Claude ו-ChatGPT המחוברים לארגון, "האם התיק מוכן להגשה?" או "מה הבעיות בתיק?", והם קוראים את דוח החתם של התיק. אפשר גם לשאול "מה אם" - "ואם ניקח 80 אלף פחות?", "ואם נפרע את ההלוואה של הרכב?" - ולקבל את אותו חישוב כמו במגירת "מה אם" במסך: אחוז מימון, יחס החזר, החזר והכנסה פנויה, הדוח מול התרחיש, וכל כלל "היה ← עכשיו". ובשאלה "כמה אפשר לקחת?" - ההלוואה המרבית לפי ההכנסה (יחס החזר 50% ו-40%) ולפי הנכס לכל סיווג רוכש (75%, 70% או 50%). שום דבר לא נשמר. זה עובד על הדוח השמור, ולכן צריך להריץ את החתם פעם אחת קודם; כשהתיק השתנה מאז הדוח מתקבלת אזהרה. ראו חיבור banta ל-Claude ול-ChatGPT.

המשך מכאן

לזיהוי המסמכים, לשורת המצב בלשונית המסמכים ולמוח התיק ראו זיהוי מסמכים ומודיעין תיק. כשהתיק מוכן - שליחת תיק לבנק ואישורים עקרוניים. לנתונים שהחתם בודק: הכנסות, בנקים והתחייבויות, פרטי הנכס, פרטי המשכנתא ולווים. למפת התיק כולו ראו תיק המשכנתא - מדריך מקצה לקצה.