מחשבון משכנתא
מחשבון המשכנתא (בתפריט הכלים או בכתובת /calculator) בונה תמהיל משכנתא, מציג את ההחזר החודשי הצפוי ומאפשר להשוות בין חלופות בזמן אמת. הוא עובד בשני מצבים: עצמאי לחישוב מהיר, או משויך לתיק/ליד - ואז הוא טוען אוטומטית את הלווים, ההכנסות, ההתחייבויות וסכום ההלוואה מהתיק.
בראש המסך מוצגים נתוני שוק חיים - פריים, ריבית בנק ישראל, מדד 12 חודשים ומק"מ - המשמשים את התחזיות.
דוגמאות מהירות
- הצגת החזר ללקוח: בונים תמהיל של קל"צ + פריים + מ"צ, וצופים מיד בהחזר החודשי הראשון, בהחזר המקסימלי ובעלות הכוללת.
- השוואת חלופות: יוצרים שני תמהילים ולוחצים "השוואה" כדי לראות איזה זול יותר בסך ההחזר וכמה חוסכים.
איך בונים תמהיל?
כל תמהיל מוצג בלשונית משלו, ובתוכו טבלת מסלולים. להוספת מסלול לוחצים על שורת ה"מסלול" בתחתית הטבלה. לכל מסלול קובעים:
- סוג מסלול - פריים, קל"צ (קבועה לא צמודה), ק"צ (קבועה צמודה), מל"צ (משתנה לא צמודה), מ"צ (משתנה צמודה), עוגן מק"מ, זכאות, או מטבע חוץ (יורו/דולר).
- סכום ו% מהתמהיל (מחושב אוטומטית מול "סכום כולל").
- תקופה (חודשים) - מרשימה או בהקלדה ידנית (עד 600 חודשים).
- משתנה כל - תדירות עדכון הריבית (למסלולים משתנים ולמק"מ); בפריים ננעל לחודשי.
- שיטת החזר - שפיצר, קרן שווה, בלון חלקי, בלון מלא, כפי יכולתך או משכנתה בטוחה.
- ריבית שנתית ומרווח - הריבית נגזרת מהעוגן והמרווח, או נערכת ידנית.
כפתור "אזן" בתחתית הטבלה מתאים את המסלול האחרון כך שסכום המסלולים ישתווה לסכום הכולל.
מה ההבדל בין "תחזית בנק ישראל" ל"חישוב רגיל"?
לכל תמהיל יש מצב חישוב:
- תחזית בנק ישראל (נב"ת 451) - ברירת המחדל. המסלולים המשתנים (פריים, מק"מ, משתנות) והצמדת המדד נחזים לפי עקומי הריבית של בנק ישראל. כדי לדייק את העקום לפי מועד, לוחצים "בנק ותאריך ביצוע" ובוחרים בנק ותאריך ביצוע - המערכת מחשבת מהם את העוגן.
- חישוב רגיל - ריביות והצמדה קבועות ללא תחזית שוק; כאן אפשר להזין מדד שנתי ידני.
מסלול זכאות ממלא אוטומטית ריבית לפי הממוצעת הצמודה של בנק ישראל פחות 0.5% (עד תקרה של 3%), וצמוד למדד.
מה רואים בתוצאות?
רצועת ה-KPI העליונה מתעדכנת בזמן אמת ומציגה: החזר חודשי ראשון, החזר מקסימלי, ריבית משוקללת, החזר לשקל, סה"כ ריבית והצמדה, סה"כ החזר, עלות אפקטיבית (IRR) ויחס החזר (DTI). לחיצה על ה-DTI פותחת שדות הכנסה והתחייבויות לבדיקת יכולת ההחזר. בתחזית מוצגת גם "רצועת ודאות" - טווח אופטימי-פסימי סביב התחזית המרכזית.
איך משווים בין תמהילים?
לוחצים על כפתור "השוואה". נפתחת טבלת השוואה שמסמנת בירוק את הערך הטוב ביותר בכל שורה (החזר חודשי, סה"כ החזר, ריבית משוקללת, עלות אפקטיבית ועוד), עם באנר חיסכון שמראה כמה תמהיל אחד חוסך לעומת אחר. כל תמהיל הוא צ'יפ שאפשר להסתיר או להציג בהשוואה. "חזרה לעריכה" מחזירה למצב העריכה.
לוח סילוקין וגרפים
כפתור "לוח סילוקין" מציג את פריסת התשלומים - לכל המסלולים יחד או למסלול בודד. אפשר לעבור בין תצוגה חודשית לשנתית. כשיש מסלול צמוד מדד מתווספות עמודות אינפלציה, הצמדת קרן והצמדת ריבית (התחזית לפי עקומי בנק ישראל; חודשים שכבר חלפו מוצגים לפי מדד ידוע בפועל). הגרפים מציגים החזר חודשי לאורך זמן, יתרת קרן, פירוק התשלום לקרן/ריבית/הצמדה, ורגישות לשינוי ריבית.
אפשרויות מתקדמות
בכל מסלול, סמל גלגל השיניים פותח שדות מתקדמים: מדד שנתי ידני (במצב חישוב רגיל), תאריך הפעימה וסכום מהפעימה (מועד וסכום המשיכה בפועל), ובלון (סכום/חודש). לתקופת גרייס משתמשים כיום בשיטות הבלון: בלון חלקי (תשלומי ריבית בלבד, הקרן נפרעת בסוף התקופה) או בלון מלא (ללא תשלומים שוטפים, ריבית דריבית נצברת ומשולמת בסוף).
סימולטורים
מכרטיס הסימולטורים אפשר להעמיק: פירעון מוקדם, מיחזור, כושר רכישה, תרחישי לחץ, ועוזרי AI (יועץ ואופטימיזציה).
שיוך לתיק, שמירה ומשכנתא קיימת
כשפותחים את המחשבון מתוך תיק או ליד (או מקישים "שייך לתיק/ליד"), הוא נטען עם נתוני היישות ושומר את הסימולציה אוטומטית לאותה יישות. אפשר לסמן תמהיל כמבוקש או ביצוע ולשייך אותו לסוג עסקה. ניתן להוסיף "משכנתא קיימת" (בהקלדה או בסריקת דוח יתרות) כדי להשוות מול המצב הקיים. בארגונים עם SMART NPV מופיע כפתור "טען מסמארט" לייבוא סימולציה, ואם SNPV מופעל המסך מציג את מחשבון ה-SNPV הייעודי.
שאלות נפוצות
האם התוצאות מחייבות? לא. התחזיות מבוססות על ציפיות שוק ההון (הוראת נב"ת 451) ואינן התחייבות; התנאים הסופיים נקבעים מול הבנק.
יש ייצוא ל-PDF או ל-Excel? לא. המחשבון אינו מייצא קובץ; להצגה ללקוח משתפים את המסך או משייכים את הסימולציה לתיק. (ה-PDF/JPG/Excel שבמסך הם לסריקת דוח יתרות של משכנתא קיימת - כלומר קלט, לא פלט.)
המשך מכאן
לבדיקת זכאות משרד השיכון ראו מחשבון זכאות; לחישוב הכנסה קובעת ראו מחשבוני הכנסה. לחיבור מחשבון SMART NPV ראו מחשבון SMART NPV וחיבור SNPV, ולפרטי המשכנתא בתיק ראו פרטי המשכנתא ובחירת סוג העסקה.